Чому земля — окрема перевірка
У комерційній нерухомості будівля і земля під нею часто мають різних власників: будівля належить компанії, а ділянка — громаді, державі або іншій особі. Типові ситуації:
- ділянка у власності продавця — найпростіший варіант;
- ділянка в оренді в громади, і договір спливає через рік-два;
- ділянка не сформована: немає кадастрового номера, договору, плати;
- цільове призначення ділянки не відповідає тому, як використовують будівлю.
Інші перевірки до авансу — у статті як купити комерційну нерухомість безпечно.
Що каже закон про перехід права на землю
- Ст. 120 Земельного кодексу і ст. 377 Цивільного кодексу: до набувача будівлі переходить право на ділянку, на якій вона розміщена, без зміни цільового призначення — в тому обсязі, який був у попереднього власника.
- Верховний Суд у справі № 127/10011/18 (19.05.2020) зазначив, що право на землю виникає у покупця одночасно з правом на будівлю.
- Оренда: за ч. 3 ст. 7 Закону «Про оренду землі» право оренди переходить до нового власника будівлі, а для попереднього орендаря припиняється. Верховний Суд у справі № 913/661/17 (27.02.2019) підтвердив, що заміна орендаря відбувається автоматично, незалежно від переоформлення документів.
Головне обмеження: покупець отримує те саме право, що мав продавець. Якщо в продавця оренда до 2027 року — у вас теж до 2027-го. Якщо права не було оформлено — переходити нічому.
Власність, оренда чи неоформлена ділянка
| Ситуація | Що отримує покупець | Що зробити до угоди |
|---|---|---|
| Ділянка у власності продавця | Власність на ділянку разом із будівлею | Включити ділянку в договір, перевірити її обтяження і призначення |
| Ділянка в оренді | Права орендаря на решту строку договору | Перевірити строк, ставку, борги з орендної плати, умови продовження |
| Ділянка не сформована, договору немає | Лише будівлю; землю доведеться оформлювати самостійно | Оцінити строки і витрати на оформлення; врахувати їх у ціні |
| Частина будівлі (приміщення) | Частку в правах на землю під будівлею разом з іншими власниками | З’ясувати, хто орендар чи власник ділянки, і як ділять плату |
Ділянку під будівлею, що належить приватній особі чи компанії, громада передає власнику будівлі без аукціону (ст. 134 Земельного кодексу). Але це процедура з проєктом землеустрою і рішенням ради — місяці, а не дні.
Як перевірити землю: покроково
- Кадастровий номер. Попросіть його в продавця і знайдіть ділянку на публічній кадастровій карті: межі, площа, цільове призначення.
- Право на ділянку. Право власності чи оренди має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав. Витяг показує й обтяження: іпотеку, арешт, заборону.
- Договір оренди. Строк, ставка, порядок продовження, заборони на суборенду чи зміну використання.
- Борги з плати за землю. Попросіть у продавця підтвердження сплати орендної плати або земельного податку.
- Призначення. Звірте цільове призначення з тим, для чого ви купуєте будівлю: склад, торгівля, офіс, виробництво.
Обмеження 2026 року. Закон № 4576-IX на час воєнного стану і рік після нього обмежив доступ до кадастрових номерів і адрес у реєстрі, а витяг про власника землі видається лише власнику, користувачу або нотаріусу. Тому витяги на ділянку отримують через продавця (за його згодою) або через нотаріуса.
Які документи знадобляться
- Витяг з Державного земельного кадастру про ділянку (через продавця або нотаріуса).
- Витяг з Державного реєстру речових прав на ділянку: власність чи оренда, обтяження.
- Договір оренди землі з усіма додатковими угодами — якщо ділянка в оренді.
- Документ про право власності на ділянку — якщо вона у власності продавця.
- Підтвердження сплати орендної плати чи земельного податку.
- Для ділянки громади — рішення ради про передачу в оренду, якщо договір укладали давно.
Чого не робити
- Не купувати будівлю, не знаючи кадастрового номера ділянки під нею.
- Не вважати «земля під будівлею переходить автоматично» гарантією: переходить лише оформлене право.
- Не ігнорувати строк оренди: за рік до кінця договору ціна будівлі має це враховувати.
- Не плутати призначення ділянки: склад на землі «для торгівлі» чи навпаки — ризик штрафів і спорів.
- Не забувати про борги продавця з орендної плати — громада може вимагати їх і розірвати договір.
Як CommercialDoc перевіряє землю
Ми отримуємо витяги на ділянку через продавця або нотаріуса, звіряємо межі, призначення і строк оренди та фіксуємо це в звіті до авансу. Самочинні прибудови на ділянці перевіряємо разом із введенням будівлі в експлуатацію, право на саму будівлю — за реєстром речових прав, а вартість володіння землею — у розрахунку податків і зборів. Опишіть об’єкт у заявці.
Часті питання
Чи переходить земля до покупця будівлі автоматично?
Так, право на ділянку під будівлею переходить до покупця разом із правом на будівлю без зміни цільового призначення (ст. 120 Земельного кодексу, ст. 377 Цивільного кодексу). Але переходить лише те право, яке мав продавець: власність, оренда на залишок строку або нічого, якщо право не було оформлене.
Що відбувається з договором оренди землі при продажу будівлі?
За ч. 3 ст. 7 Закону «Про оренду землі» право оренди переходить до нового власника будівлі, а для попереднього орендаря припиняється. Верховний Суд у справі № 913/661/17 (27.02.2019) вказав, що заміна орендаря відбувається автоматично, незалежно від переоформлення документів.
Як дізнатися, чия земля під будівлею?
За кадастровим номером на публічній кадастровій карті і за витягом з Державного реєстру речових прав. Під час воєнного стану витяг про власника землі видають лише власнику, користувачу або нотаріусу (Закон № 4576-IX), тому його отримують через продавця або нотаріуса.
Що робити, якщо ділянка під будівлею не оформлена?
Новий власник будівлі може оформити оренду або купівлю ділянки в громади без аукціону (ст. 134 Земельного кодексу), але для цього потрібні проєкт землеустрою і рішення ради. Строки і витрати варто врахувати в ціні будівлі.
Чи потрібен окремий договір на землю?
Якщо ділянка у власності продавця, її зазвичай включають у договір купівлі-продажу разом із будівлею або оформлюють окремим договором. Якщо ділянка в оренді, нотаріус і юрист перевіряють договір оренди, а новий власник переоформлює його з орендодавцем.
Хто платить за землю після купівлі?
Новий власник будівлі: земельний податок, якщо ділянка у власності, або орендну плату, якщо в оренді. Якщо користуватися землею без оформлених документів, громада може стягнути плату в розмірі орендної через суд.
Нормативна база і джерела
- Земельний кодекс України (ст. 120, 134)
- Цивільний кодекс України (ст. 377)
- Закон України «Про оренду землі» (ст. 7)
- ЛІГА:ЗАКОН: Верховний Суд про перехід права на землю при купівлі будівлі (справа № 127/10011/18)
- ЛІГА:ЗАКОН: заміна орендаря ділянки при продажу нерухомості відбувається автоматично (справа № 913/661/17)
- ЛІГА:ЗАКОН: Закон № 4576-IX про обмеження доступу до державних реєстрів
Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 3 листопада 2026 р. Перевіряйте актуальну редакцію законів на zakon.rada.gov.ua.