Що показує Державний реєстр речових прав
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) — це головне джерело, яке підтверджує, хто власник. Право власності виникає з моменту державної реєстрації, тому запис у реєстрі важливіший за будь-який папір на руках у продавця. Інформаційна довідка з реєстру містить:
- об’єкт: тип, призначення, загальна площа, адреса;
- власника (або співвласників і їхні частки) і дату реєстрації права;
- підставу: договір, свідоцтво, рішення суду, документ про введення в експлуатацію;
- інші речові права: оренду, сервітут, право користування;
- обтяження: іпотеку, арешт, заборону відчуження, податкову заставу;
- відомості з архівних реєстрів — прав власності, іпотек і заборон — для прав, зареєстрованих до 2013 року.
Це перша з перевірок до авансу. Інші — у статті як купити комерційну нерухомість безпечно.
Як отримати інформацію з реєстру у 2026 році
| Спосіб | Вартість з 01.01.2026 | Коли зручно |
|---|---|---|
| Електронна довідка онлайн (кабінет Мін’юсту) | 40 грн | Продавець отримує сам і надсилає вам PDF |
| Паперова довідка в ЦНАП | 80 грн | Потрібен паперовий документ |
| Через нотаріуса з прямим доступом | 130 грн адмінзбору + послуги нотаріуса | Перед попереднім або основним договором |
Обмеження воєнного стану. Закон № 4576-IX на час воєнного стану і рік після нього обмежив доступ сторонніх до адрес об’єктів і кадастрових номерів у реєстрі. Тому покупцю найпростіше попросити продавця самого отримати довідку і надіслати PDF, а перед угодою — замовити свіжу через нотаріуса.
Як читати довідку: 7 пунктів
- Власник збігається з тим, хто продає, — ПІБ і РНОКПП або назва і код ЄДРПОУ.
- Частки. Якщо співвласників кілька, потрібні всі або їхні довіреності.
- Площа і призначення — як у договорі і технічному паспорті; «нежитлове приміщення», а не «житло».
- Підстава набуття. Попросіть копію документа. Якщо це рішення суду — перевірте його в реєстрі судових рішень.
- Історія. Кілька перепродажів за короткий час — привід з’ясувати причину.
- Обтяження. Будь-яка іпотека, арешт чи заборона — до угоди має бути план зняття.
- Дата довідки. Дані змінюються щодня: довідку беруть у день перевірки і ще раз — у день угоди.
Іпотека, арешт і заборона: що з ними робити
| Обтяження | Що означає | Як зняти до угоди |
|---|---|---|
| Іпотека | Об’єкт у заставі банку чи іншого кредитора | Погашення кредиту з частини ціни або згода іпотекодержателя; лист банку про суму до погашення |
| Арешт | Накладає виконавець або суд — зазвичай через борги | Постанова про зняття арешту; перевірити й реєстр боржників |
| Заборона відчуження | Часто йде разом з іпотекою або за рішенням суду | Знімає нотаріус чи орган, що наклав, після підстави для зняття |
| Оренда | Право орендаря переходить разом з об’єктом | Не знімається — перевірити договір, строк і ставку |
Окремо від обтяжень перевіряють самого продавця: з 23 жовтня 2026 року угода з власником, який є в реєстрі боржників, блокується автоматично (детальніше — у статті про реєстр боржників).
Що реєстр не покаже
- Чи законна прибудова — це перевіряють у документах про введення в експлуатацію.
- Права на землю під будівлею, якщо вони окремо не зареєстровані, — див. землю під будівлею.
- Спори, які ще не закінчились арештом, — їх шукають у реєстрі судових рішень.
- Чи погодили продаж учасники компанії або другий з подружжя.
Які документи знадобляться
- Свіжа інформаційна довідка з ДРРП на об’єкт (і на землю, якщо вона в продавця).
- Правовстановлюючий документ продавця: договір, свідоцтво, рішення суду.
- Технічний паспорт — для звірки площі.
- Для компанії — дані з ЄДР і рішення органу управління про продаж.
- Лист банку про суму до погашення — якщо є іпотека.
- Постанови про зняття арешту чи заборони — якщо вони були.
Чого не робити
- Не покладатися на скан правовстановлюючого документа без свіжої довідки з реєстру.
- Не приймати довідку тижневої давності у день угоди.
- Не платити аванс, поки в реєстрі є іпотека чи арешт без погодженої схеми зняття.
- Не купувати у «представника» без перевірки довіреності в реєстрі довіреностей.
- Не ігнорувати розбіжність у площі навіть на кілька квадратних метрів.
Як CommercialDoc перевіряє право власності
Ми отримуємо довідки з реєстру через продавця або нотаріуса, звіряємо їх із документами й технічним паспортом, перевіряємо продавця і суди та зводимо все в звіт до авансу. Для угоди рахуємо податки й збори і погоджуємо схему зняття обтяжень. Залиште заявку — брокер зв’яжеться протягом робочого дня.
Часті питання
Де перевірити, хто власник нерухомості?
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Інформаційна довідка показує власника, підставу набуття, площу, призначення та обтяження. Право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Скільки коштує довідка з реєстру речових прав у 2026 році?
З 1 січня 2026 року адміністративний збір за інформацію з реєстру становить 40 грн в електронній формі і 80 грн у паперовій. Нотаріус із прямим доступом надає її за 130 грн збору плюс свої послуги.
Чому в реєстрі не видно адреси об’єкта?
Закон № 4576-IX на час воєнного стану і рік після нього обмежив доступ до адрес і кадастрових номерів у державних реєстрах. Повні дані отримує власник або нотаріус, тому довідку зазвичай надає продавець або замовляють через нотаріуса.
Як дізнатися, чи є іпотека на приміщення?
Іпотека, як і арешт та заборона відчуження, відображається в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав. Для прав до 2013 року довідка містить відомості з архівного Державного реєстру іпотек.
Чи можна купити приміщення з іпотекою?
Можна, якщо іпотеку знімають до або під час угоди: частина ціни йде на погашення кредиту за листом банку, або банк погоджує продаж. Схему передачі грошей погоджують з банком і нотаріусом до підписання.
Як часто потрібно оновлювати довідку з реєстру?
Дані можуть змінитися будь-якого дня, тому довідку беруть у день перевірки перед авансом і ще раз — у день підписання основного договору. Нотаріус перед посвідченням перевіряє реєстр сам.
Нормативна база і джерела
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
- Цивільний кодекс України (ст. 182, 334, 657)
- Закон України «Про іпотеку»
- ЛІГА:ЗАКОН: тарифи адмінзбору за реєстраційні дії й інформацію з 1 січня 2026 року
- ЛІГА:ЗАКОН: Закон № 4576-IX про обмеження доступу до державних реєстрів
Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 3 листопада 2026 р. Перевіряйте актуальну редакцію законів на zakon.rada.gov.ua.