Що таке безпечна купівля комерційної нерухомості
Безпечна купівля — це угода, у якій покупець ще до передачі будь-яких грошей знає чотири речі: продавець має право продати об’єкт, на об’єкті немає арештів та іпотеки, будівля законно введена в експлуатацію, а право на землю під нею оформлене.
Комерційна нерухомість складніша за квартиру з кількох причин:
- Продавець часто — компанія. Потрібно перевірити, хто має право підписувати договір і чи погодили продаж учасники.
- Є орендарі. Чинні договори оренди переходять разом з об’єктом, і від них залежить дохідність.
- Земля під будівлею може бути у власності, в оренді або не оформлена зовсім.
- Перепланування і прибудови трапляються частіше, ніж у житлі, і не завжди узаконені.
- ПДВ: якщо продавець — платник ПДВ, податок входить у ціну.
Як проходить купівля: 8 кроків
Повний процес угоди CommercialDoc показано на головній сторінці. Коротко:
- Запит. Мета (під свій бізнес чи в оренду), тип об’єкта, місто, площа, бюджет із запасом на збори і строки.
- Підбір. Об’єкти з баз агенцій, порталів оголошень і аукціонів під ваш запит.
- Перевірка ціни. Ціна за м² порівняно з аналогами поруч, дохідність від оренди, оціночна вартість.
- Перевірка об’єкта і продавця за реєстрами і документами — до будь-яких платежів.
- Висновок юриста: ризики прийнятні, прийнятні за умови (наприклад, зняття іпотеки до угоди) або угода зупиняється.
- Переговори. Ціна, графік оплати, хто знімає обтяження і хто платить збори; за потреби — попередній договір із завдатком.
- Документи й оплата. Пакет для нотаріуса, розрахунок податків, безпечна схема передачі грошей.
- Нотаріус. Посвідчення договору і державна реєстрація права власності покупця.
Що перевірити до авансу
Повний перелік перевірок CommercialDoc — у розділі «Що ми перевіряємо». Мінімум, без якого платити не можна:
| Що | Де перевірити | Тривожний сигнал |
|---|---|---|
| Право власності | Витяг з Державного реєстру речових прав, правовстановлюючий документ продавця | Власник у реєстрі інший; площа чи призначення не збігаються; кілька перепродажів за короткий час |
| Обтяження | Той самий витяг: іпотека, арешт, заборона відчуження | Будь-яке чинне обтяження без чіткого плану зняття до підписання |
| Продавець | Для компанії — ЄДР (керівник, учасники, статус); для фізособи — реєстр боржників | Компанія в стані припинення чи банкрутства; продавець у реєстрі боржників |
| Земля під будівлею | Державний земельний кадастр, договір оренди землі | Ділянка не оформлена; оренда скоро спливає; призначення землі не відповідає використанню |
| Законність будівлі | Документ про введення в експлуатацію (ЄДЕССБ), технічний паспорт | Прибудови і перепланування, яких немає в документах |
| Орендарі | Договори оренди | Довгі договори з низькою ставкою, переважне право орендаря на купівлю |
| Ціна | Аналоги поруч, оціночна вартість у базі Фонду держмайна (ФДМУ) | Ціна помітно нижча за ринок без зрозумілої причини |
Що змінилося у 2026 році. Закон № 4576-IX на час воєнного стану і рік після нього обмежив доступ до адрес об’єктів і кадастрових номерів у реєстрі речових прав, а витяг про власника землі видається лише самому власнику, користувачу або нотаріусу. Тому частину даних покупець отримує через продавця (витяги за його згодою) або через нотаріуса.
З 23 жовтня 2026 року (Закон № 4833-IX) реєстр речових прав автоматично звіряє власника з Єдиним реєстром боржників, і продаж майна боржника блокується під час реєстрації. Це не скасовує власної перевірки: продавця можуть внести до реєстру вже після того, як ви заплатили завдаток.
CommercialDoc збирає ці дані в один звіт: кожен факт — з джерелом і датою, а висновок щодо ризиків дає юрист.
Аванс чи завдаток: як захистити гроші
Завдаток — це сума, яка забезпечує виконання домовленості. Якщо від угоди відмовився покупець, завдаток лишається у продавця; якщо продавець — він повертає завдаток у подвійному розмірі (ст. 570–571 Цивільного кодексу). Аванс — це просто передоплата: якщо угода не відбулася, його повертають, але без санкцій для того, хто її зірвав.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного, тобто для нерухомості — нотаріально. У ньому варто прописати:
- суму, валюту і чим є платіж — завдатком чи авансом;
- дату, до якої підписується основний договір;
- хто і до якої дати знімає іпотеку чи арешт;
- повернення грошей, якщо перевірка виявить проблему або продавця внесуть до реєстру боржників;
- реквізити для оплати — лише ті, що в договорі.
Скільки коштує угода: податки і збори
| Платіж | Хто платить | Розмір |
|---|---|---|
| Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування | Покупець (фізособа або компанія) | 1% від ціни в договорі |
| ПДФО | Продавець — фізособа | 5% (для нежитлової нерухомості пільгова ставка 0% не діє) |
| Військовий збір | Продавець — фізособа | 5% |
| ПДВ | Продавець — платник ПДВ | 20%, у складі ціни |
| Послуги нотаріуса і реєстрація | За домовленістю сторін | За тарифом нотаріуса |
Дохід продавця-фізособи рахують з ціни в договорі, але не нижче оціночної вартості з бази ФДМУ. Електронна довідка про оціночну вартість чинна 30 днів, звіт оцінювача — 6 місяців. Податкова у вересні 2026 року роз’яснила, що фізособа, яка купує нерухомість у компанії дешевше за оціночну вартість, може отриматиоподатковуваний дохід у вигляді «додаткового блага». Точні суми перед угодою рахує нотаріус або юрист.
Нотаріус перевіряє походження коштів покупця, тож документи про доходи, кредит чи продаж майна варто підготувати заздалегідь.
Які документи знадобляться
Від продавця: паспорт і РНОКПП (для компанії — дані з ЄДР і рішення органу управління про продаж, документ про повноваження підписанта), правовстановлюючий документ на об’єкт, технічний паспорт, документи на землю, згода другого з подружжя (якщо продавець — фізособа у шлюбі), договори оренди.
Від покупця: паспорт і РНОКПП (для компанії — рішення про купівлю і документ про повноваження підписанта), документи про походження коштів, підтвердження сплати збору.
Чого не робити
- Не платити аванс чи завдаток до перевірки об’єкта і продавця.
- Не передавати гроші готівкою «під розписку» без нотаріально посвідченого договору.
- Не оплачувати за реквізитами з листа чи месенджера, яких немає в договорі.
- Не занижувати ціну в договорі «для економії на податках».
- Не купувати будівлю, не з’ясувавши, на якому праві використовується земля під нею.
- Не покладатися лише на автоматичну перевірку реєстратора: вона спрацьовує в день угоди, а не до завдатку.
Як CommercialDoc допомагає купити
CommercialDoc підбирає комерційну нерухомість під запит, перевіряє ціну, об’єкт і продавця до авансу і веде угоду до реєстрації права власності. Асистент на сайті збирає ваш запит за кілька хвилин, брокер добирає варіанти, юрист дає висновок щодо ризиків, нотаріус посвідчує договір. Залиште заявку або поставте питання в чаті. Інші матеріали — у Бібліотеці.
Часті питання
Чи обов’язково посвідчувати договір купівлі комерційної нерухомості у нотаріуса?
Так. Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається письмово і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 Цивільного кодексу). Нотаріус також реєструє право власності покупця.
Коли покупець стає власником приміщення?
З моменту державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав. Зазвичай нотаріус проводить реєстрацію одразу після посвідчення договору; після цього варто отримати витяг і перевірити запис.
Чи переходить до покупця земля під будівлею?
За ст. 120 Земельного кодексу разом із правом на будівлю до набувача переходить право на земельну ділянку під нею без зміни цільового призначення. Верховний Суд у справі № 127/10011/18 (19.05.2020) зазначив, що це право виникає одночасно з правом на будівлю. На практиці важливо, на якому праві продавець користувався землею — власність чи оренда — і чи воно зареєстроване.
Що безпечніше для покупця: аванс чи завдаток?
Завдаток дисциплінує обидві сторони: якщо відмовиться продавець, він повертає подвійну суму. Аванс просто повертається. В обох випадках гроші передають лише після перевірки об’єкта і за письмовим договором, де прописано умови повернення.
Скільки платить покупець, крім ціни об’єкта?
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування — 1% від ціни в договорі, плюс послуги нотаріуса за його тарифом. Якщо продавець — платник ПДВ, 20% ПДВ уже входять у ціну.
Чи можна купити нерухомість у продавця, який є в реєстрі боржників?
З 23 жовтня 2026 року реєстр речових прав автоматично перевіряє власника за Єдиним реєстром боржників, і відчуження майна боржника блокується. Винятки — продаж у межах виконавчого провадження або за погодженням виконавця. Тому продавця варто перевірити ще до завдатку.
Нормативна база і джерела
- Цивільний кодекс України (ст. 570–571, 657)
- Земельний кодекс України (ст. 120)
- Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
- Податковий кодекс України
- Закон України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування»
- ЛІГА:ЗАКОН: Верховний Суд про перехід права на землю при купівлі будівлі (справа № 127/10011/18)
- ЛІГА:ЗАКОН: Закон № 4576-IX про обмеження доступу до державних реєстрів
- Borg Expert: перевірка продавця за реєстром боржників з 23 жовтня 2026 року
- 7eminar: ПДФО і військовий збір при продажу нерухомості у 2026 році
- 7eminar: ДПС про додаткове благо при купівлі нижче оціночної вартості (ІПК від 01.09.2026)
- Головбух: електронна довідка ФДМУ про оціночну вартість
Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 2 листопада 2026 р. Перевіряйте актуальну редакцію законів на zakon.rada.gov.ua.