Хто що платить: зведена таблиця

ПлатіжХто платитьРозмір
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхуванняПокупець — фізособа або компанія1% від ціни в договорі
ПДФОПродавець — фізособа (у т. ч. ФОП)5%; пільга 0% для нежитлової нерухомості не діє
Військовий збірПродавець — фізособа5%
Податок на прибутокПродавець — компанія на загальній системіУ складі фінансового результату компанії
ПДВПродавець — платник ПДВ20%, входить у ціну; покупець — платник ПДВ може отримати податковий кредит
Послуги нотаріусаЗа домовленістю сторінУ приватного нотаріуса — договірна ціна; у державного — державне мито
Податок на нерухоме майноНовий власник — щорокуСтавка місцевої ради, не більше 1,5% мінімальної зарплати за 1 м²

Як ці платежі вписуються в угоду — у статті як купити комерційну нерухомість безпечно.

Пенсійний збір 1%: що платить покупець

Основний податковий платіж покупця — збір на обов’язкове державне пенсійне страхування: 1% від вартості в договорі купівлі-продажу. Пільга для першого житла комерційної нерухомості не стосується. Збір сплачують до посвідчення договору, нотаріус перевіряє квитанцію. На об’єкт за 10 млн грн це 100 тис. грн — їх закладають у бюджет угоди одразу.

Оціночна вартість: як вона впливає на податки

Для продавця-фізособи дохід рахують з ціни в договорі, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази ФДМУ. Варіанти:

  • Електронна довідка про оціночну вартість — формується автоматично, чинна 30 днів.
  • Звіт оцінювача, зареєстрований у базі, — чинний 6 місяців; використовують, коли автоматична оцінка завищена.

Що відбувалося у 2026 році. З 12 серпня 2026 року збої бази ФДМУ не давали нотаріусам перевірити оцінку, частину угод перенесли або скасували. З 18 вересня 2026 року наказ ФДМУ № 1422 не дозволяє формувати електронні довідки для об’єктів на територіях бойових дій і окупованих територіях з Переліку № 376, а вимагає звіт оцінювача з рецензією ФДМУ. Нотаріальна палата вважає, що це суперечить Податковому кодексу, тож для таких об’єктів строки угоди варто планувати із запасом.

Купівля нижче оціночної вартості: «додаткове благо»

В індивідуальній податковій консультації від 01.09.2026 ДПС роз’яснила: якщо фізособа купує нерухомість у компанії за ціною, нижчою за оціночну вартість, різниця може вважатися її доходом у вигляді додаткового блага. З нього платять ПДФО і військовий збір. Для покупця-фізособи це аргумент не погоджуватися на «занижену ціну в договорі»: економія продавця може стати податком покупця.

Продавець — ФОП чи компанія: що змінюється

  • ФОП на єдиному податку. За позицією ДПС дохід від продажу нерухомості, що належить фізособі, не входить у дохід єдинника — продаж оподатковується як у звичайної фізособи (ПДФО і військовий збір). Деталі залежать від ситуації, їх уточнює податковий консультант.
  • Компанія — платник ПДВ. 20% ПДВ входять у ціну. Покупець — платник ПДВ отримує податковий кредит за зареєстрованою податковою накладною; покупцю — неплатнику ПДВ ці 20% не повертаються.
  • Компанія на єдиному податку. Податкові наслідки для продавця залежать від групи і того, як об’єкт обліковувався, — це варто з’ясувати до ціни.

Податок на нерухомість після купівлі

Власник нежитлової нерухомості щороку платить податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (ст. 266 Податкового кодексу). Ставку встановлює місцева рада — не більше 1,5% мінімальної заробітної плати на 1 січня за 1 м² площі. Деякі об’єкти, наприклад окремі промислові й складські будівлі, можуть не оподатковуватися — це перевіряють за конкретним об’єктом і рішенням ради.

  • Новий власник платить з місяця, у якому набув право власності.
  • Компанія сама подає декларацію: для нового об’єкта — протягом 30 календарних днів.
  • ФОП платить як фізособа: податкова надсилає повідомлення-рішення.

Окремо — плата за землю під будівлею: земельний податок або орендна плата (див. земля під будівлею).

Які документи знадобляться

  • Квитанція про сплату пенсійного збору 1% — від покупця.
  • Електронна довідка про оціночну вартість або зареєстрований звіт оцінювача — від продавця-фізособи.
  • Квитанції про сплату ПДФО і військового збору — від продавця-фізособи (до посвідчення).
  • Для продавця — платника ПДВ — реквізити для податкової накладної.
  • Документи про походження коштів покупця для фінансового моніторингу нотаріуса.

Чого не робити

  • Не занижувати ціну в договорі: базою для податків фізособи однаково буде оціночна вартість.
  • Не купувати як фізособа в компанії нижче оцінки, не порахувавши «додаткове благо».
  • Не забувати 1% пенсійного збору і ПДВ у бюджеті угоди.
  • Не планувати угоду «на завтра», якщо об’єкт у прифронтовій громаді: звіт і рецензія потребують часу.
  • Не пропускати декларацію з податку на нерухомість після купівлі компанією.

Як CommercialDoc рахує податки

До переговорів ми рахуємо повну вартість угоди: ціну, 1% збору, ПДВ, послуги нотаріуса і щорічні податки на об’єкт і землю, а юрист перевіряє податкові ризики. Перед цим перевіряємо право власності за реєстром, продавця за реєстром боржників і введення будівлі в експлуатацію — усе в одному звіті до авансу. Опишіть угоду в заявці.

Хочете знати повну вартість угоди до переговорів? Порахуємо податки і збори.

Часті питання

Які податки платить покупець комерційної нерухомості?

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування — 1% від ціни в договорі, плюс послуги нотаріуса. Після реєстрації права — щорічний податок на нерухоме майно і плата за землю. Якщо продавець — платник ПДВ, 20% ПДВ уже входять у ціну.

Скільки платить продавець-фізособа при продажу нежитлового приміщення?

5% ПДФО і 5% військового збору. Пільгова ставка 0% для продажу житла раз на рік на нежитлову нерухомість не поширюється. Базою є ціна в договорі, але не нижче оціночної вартості з бази ФДМУ.

Що таке оціночна вартість і скільки діє довідка?

Це вартість об’єкта за Єдиною базою ФДМУ, нижче якої не можна рахувати дохід продавця-фізособи. Електронна довідка чинна 30 днів, зареєстрований звіт оцінювача — 6 місяців.

Чи є ризик для покупця, якщо ціна нижча за оціночну вартість?

Так, якщо покупець — фізособа, а продавець — компанія. В ІПК від 01.09.2026 ДПС зазначила, що різниця між оціночною вартістю і ціною може бути доходом покупця у вигляді додаткового блага, з якого сплачують ПДФО і військовий збір.

Як оцінюють об’єкти у прифронтових громадах?

З 18.09.2026 наказ ФДМУ № 1422 не дозволяє формувати електронні довідки для об’єктів на територіях бойових дій і окупованих територіях з Переліку № 376, де не визначено дату завершення бойових дій; потрібні звіт оцінювача і рецензія ФДМУ. Нотаріальна палата оскаржує цю вимогу, тож строки угоди варто планувати із запасом.

З якого моменту новий власник платить податок на нерухомість?

З місяця, у якому набуто право власності. Ставку встановлює місцева рада, не більше 1,5% мінімальної зарплати за 1 м². Компанія подає декларацію сама, фізособі й ФОП податкова надсилає повідомлення-рішення.

Нормативна база і джерела

Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 3 листопада 2026 р. Перевіряйте актуальну редакцію законів на zakon.rada.gov.ua.